Airbnb vagy bérlet?

2018. 08. 17.
A nyár beköszöntével sokakat foglakoztatott az üresen álló ingatlanjuk kiadása. Azonban fontos tudnunk, hogy ezt a tevékenységet is törvények szabályozzák. Ezúttal az Airbnb, illetve a hosszú távú lakáskiadás előnyeivel és hátrányaival foglalkozunk.

Airbnb

A 2010-es évek elejétől Magyarországon is egyre népszerűbb az Airbnb, sokan a jó helyen lévő lakás hosszabb távú bérbeadása helyett választják ezt a formát, vagyis inkább turistáknak adják ki lakásukat néhány napra, drágábban. A szó az angol airbed and breakfast (matrac és reggeli) kifejezésből származik. Az Airbnb tulajdonképpen egy online felület, amin keresztül szálláshelyeket lehet kiadni és lefoglalni. Főszabályként a vendég és a szállásadó addig nem látják egymás adatait, amíg a foglalás nincs visszaigazoltan kifizetve a rendszerben, ezt követően tudják csak felvenni egymással közvetlenül a kapcsolatot. A rendszer használata mind a vendég, mind pedig a szálláshely kiadójának biztonságot nyújt, hiszen ha a szállásadó később mégis visszamondja a foglalást, az Airbnb szerez alternatív szállást. Ha a vendég a felkínált szállás(oka)t nem fogadja el, végső esetben visszakapja a pénzét.

Hogyan kezdjünk neki az Airbnb-zésnek és mivel jár?

A szálláshely kiadása, üzemeltetése cégként, egyéni vállalkozóként vagy magánszemélyként folytatható. A tevékenység engedélyköteles, a szálláshely-üzemeltetési engedély kiállítása az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat jegyzőjének hatáskörébe tartozik. Ezt követően kell a magánszemélynek adószámot kérnie, és el kell döntenie, hogy az általános forgalmi adónak alanya lesz-e vagy sem.

A szálláshely-szolgáltatás esetében a szállást kiadónak idegenforgalmi adót kell fizetnie, melynek mértéke önkormányzatonként eltérő. Ezen felül a magánszállásadó többféle adózási mód közül választhat. Választhatja a tételes átalányadózást, melynek éves összege szobánként 38 400 forint (2018. január 1-től maximum 3 db lakás kiadása esetén), vagy adózhat tételes költségelszámolás szerint, illetve 10%-os költséghányad alkalmazásával. Az utóbbi két esetben a keletkező jövedelem (a költségek levonása után a bevétel fennmaradó része) után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) és jelenlegi szabályok szerint 19,5% egészségügyi hozzájárulást (EHO) kell fizetni. Fontos tudni, hogy az Airbnb-nél az üzemeltetési költségek is (rezsi, takarítás, mosás stb.) a szálláshely kiadóját terhelik.

Bérlet

Ha a lakás hosszabb távú kiadása mellett döntünk, legyen akár néhány hónapos, éves, esetleg határozatlan időre szóló, nagyon lényeges, hogy jó írásbeli szerződést kössünk. Sokan sajnálják erre a pénzt, és szednek le mintákat az internetről, később azonban kiderülhet, hogy a felhasznált minta más típusú szerződésre vonatkozik, vagy számunkra fontos elemet nem, vagy nem helyesen tartalmaz. Ha nem vagyunk naprakészek a (lakás)bérletjogi szabályozásban, mindenképpen javaslom, jogban jártas szakember felkeresését. Az ügyvéd által készített bérleti szerződés további előnye, hogy a szerződést készítő ügyvéd köteles a szerződő felek személyazonosságát, lakcímét a központi nyilvántartásból ellenőrizni, valamint ellenőrzi a tulajdoni lap vagy cégkivonat lekérdezésével az aktuális tulajdoni viszonyokat és a képviseleti jogot.

Szakember igénybevétele nélkül készített szerződéseknél gyakori, hogy a szerződő felek határozott idejű lakásbérleti szerződésre vonatkozó mintát töltenek le akkor, mikor határozatlan időre adják ki a lakásukat, és csak a határozott szót cserélik ki határozatlanra, nem is gondolván, hogy a szerződés megszüntetésekor ez milyen problémát okozhat. Szintén gyakori jelenség, hogy az óvadék (köznyelvben kaució) nem kellően szabályozott, nem rendelkezik a szerződés például arról, hogy mennyi időn belül kell a felhasznált óvadékot „visszatöltenie” a bérlőnek. A bérletre, lakásbérletre vonatkozó legfőbb szabályokat a Polgári törvénykönyv (rövidítése Ptk.) és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (rövidítése Ltv.) tartalmazza. A lakásbérletre vonatkozó szabályok egy része kógens, vagyis kötelező és nem lehet eltérni tőle. Ilyen kógens szabályok például a szerződés felmondására vonatkozók, melyektől közös megegyezéssel sem lehet eltérni, vagyis érvényesen nem írhatjuk a szerződésbe például, hogy az a bérleti díj meg nem fizetése esetén automatikusan megszűnik az 5. napon.

A szerződések nem teljesítése következtében a legtöbb jogvita a bérlő ingatlanból való kirakásával, illetve a felhalmozott, és a kaució által nem fedezett bérleti díj és közüzemi tartozások behajtásával kapcsolatban merül fel. Ezekre az esetleges helyzetekre fontos, hogy idejében felkészüljünk. A bérlő kiköltöztetésével kapcsolatban megoldást jelenthet az egyre ismertebbé váló közokiratba foglalt úgynevezett kiköltözési nyilatkozat készítése. Ennek feltétele, hogy a felek között érvényes bérleti szerződés legyen, a szerződés alapján pedig a bérlő közjegyző előtt vállalja, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor ingatlanból kiköltözik, és a bérleményt visszaszolgáltatja. Nem teljesítés esetén erre a bérlő hatósági eljárással rákényszeríthető.

Bérbeadó magánszemély adózása

A bérbeadási tevékenység egyéni vállalkozóként, adószámos magánszemélyként vagy adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélküli magánszemélyként végezhető.

2018. január 1-től a keletkezett jövedelmet csupán a 15%-os SZJA terheli, idén már egészségügyi hozzájárulást nem kell utána fizetni.

 

Nézzünk meg a témához kapcsolódó néhány esetet!

Kiürítési nyilatkozat

Géza megtakarítását nagyobb értékű lakásba fektette. A lakás Budapest egyik, turisták által leglátogatottabb negyedében található. Gyerekei még kicsik, feleségével úgy döntenek, hogy kiadják a lakást. Mivel Géza sokat dolgozik, felesége pedig három pici gyermekükkel van otthon, megterhelő lenne számukra a vendégek fogadása, a gyakori takarítás, ágynemű, törölköző mosás stb, és úgy döntenek, hogy nem tudják vállalni az Airbnb-zést, inkább a hosszabb távú kiadást, a bérletet választják. Egy szimpatikus külföldi család jelentkezik is, hogy kivenné a lakást. Géza szeretné, hogy minden a legnagyobb rendben legyen, ezért úgy dönt, hogy a határozatlan időre szóló bérleti szerződést ügyvéd előtt kötik, két nyelven. A bérlőkkel megállapodnak abban, hogy a szerződéskötéskor az első havi bérleti díjon felül 2 havi kauciónak megfelelő összegű óvadékot is átadnak a bérbeadóknak az általuk okozott esetleges károk, és meg nem fizetett bérleti díj és rezsi költségek fedezetére. Géza szeretné biztosítva látni azt is, hogy a bérlők a szerződés bármely okból történő megszüntetése esetén az ingatlant kiürítve, tisztán visszaadják. Ügyvédje tanácsára a kulcsok átadásának feltétele, hogy a bérlők közjegyző előtt tett kiköltözési nyilatkozatot tegyenek. A közjegyző előtt tett kiköltözési nyilatkozatban a bérlő arra vállal kötelezettséget, hogy a bérleti szerződés bármely okból történő megszűnése esetén az ingatlanból kiköltözik, és azt ingóságaitól kiürítve visszaadja a bérbeadónak. Amennyiben mégsem adná vissza, úgy a bérbeadóknak nem kell évekig pereskedniük az ingatlan visszaszerzéséért, hanem közjegyzői okiratba foglalt felmondás kézbesítését követően rögtön végrehajtást kezdeményezhetnek, így rövid időn belül visszakaphatják lakásukat. Az ügyvéd felhívja a bérlők figyelmét arra is, hogy a közjegyzőnél tett magyar nyelvű kiürítési nyilatkozathoz szükség lesz tolmácsra, és két ügyleti tanúra is. Az ügyleti tanú külföldi barátjuk csak akkor lehet, ha nagykorú, és tökéletesen beszéli a magyar nyelvet. A bérlők három év múlva visszaköltöztek hazájukba, szerencsére a kiköltözési nyilatkozat nem került felhasználásra, Gézáékkal azóta is jó barátságban vannak.

- Márta férje meghalt, lakását két nagykorú gyermeke örökölte, Mártának haszonélvezeti joga van az ingatlanon. A gyerekek és Márta között a kapcsolat nagyon megromlott. A gyerekek úgy döntenek, hogy a lakást kiadják Márta tudta nélkül. A bérleti szerződést ügyvéd előtt kötik, aki a tulajdoni lap láttán rögtön tájékoztatja a bérbeadókat arról, hogy a haszonélvezeti jog jogosultja, vagyis Márta hozzájárulása nélkül érvényesen bérleti szerződés nem köthető.

Airbnb

Péter barátaival külföldi fesztiválra megy, és már jó előre lefoglalják Airbnb-apartman szállásukat, a díjat is átutalják. A fesztivált nagyon várják, azonban néhány nappal az indulás előtt e-mailt kapnak a szállásadótól. Az e-mailben a szállásadó sajnálattal értesíti őket, hogy túlfoglalás történt, és nem tudja a szállást az adott időszakban biztosítani részükre. A pénzt természetesen visszautalja, de kéri, hogy töröljék a foglalásukat. Péter azonnal felhívja az online rendszert működtető céget, és azt a tanácsot kapja, hogy a foglalást semmi esetre se törölje, mert akkor nem tudnak neki segíteni. Ígéretet kap továbbá a cégtől arra, hogy mihelyt felvették a kapcsolatot a szállásadóval, azonnal jelentkeznek. A cégtől másnap telefonálnak is, hogy a szállásadó nekik is elmondta, hogy a túlfoglalás miatt a szállást nem tudja biztosítani, de ígéretet kapnak arra, hogy alternatív szállást keresnek részükre. Másnap a cégtől ismét jelentkeznek és sajnálattal közlik, hogy a rendezvény miatt már minden szállás foglalt a környéken, de egy közeli másik városban viszont találtak hasonló kategóriájú szállást azonos áron, ha azt elfogadják. Péterék az ajánlatot nem fogadják el, hiszen pont a fesztiválhoz közel akartak szállást. Újabb telefonos egyeztetést követően a szállásadó, félve a következményektől, végül a fesztiváltól 10 perces sétatávolságra levő saját házában ajánl fel egy lakrészt Péteréknek teljes ellátással. Péterék a szállást elfogadják.

Ez a cikk több mint egy éve került publikálásra.
A cikkben szereplő információk a megjelenéskor pontosak voltak, de mára elavultak lehetnek.

Ajánlataink

Nurofen Rapid Forte 400 mg lágy kapszula 20x
Nurofen Rapid Forte 400 mg lágy kapszula 20x
3099 Ft
Béres C-vitamin 1000 mg csipkebogyó kivonattal + 2000 NE D3-vitamin retard filmtabletta 90x
Béres C-vitamin 1000 mg csipkebogyó kivonattal + 2000 NE D3-vitamin retard filmtabletta 90x
4299 Ft
Rhinospray Plus orrspray 10ml
Rhinospray Plus orrspray 10ml
2999 Ft
Normaflore belsőleges szuszpenzió 20x5ml
Normaflore belsőleges szuszpenzió 20x5ml
3849 Ft
Actival Extra filmtabletta 120x
Actival Extra filmtabletta 120x
6899 Ft
Ambroxol-TEVA 30 mg tabletta 15x
Ambroxol-TEVA 30 mg tabletta 15x
1329 Ft
Báno fokhagyma-galagonya-fagyöngy kapszula 100x
Báno fokhagyma-galagonya-fagyöngy kapszula 100x
5399 Ft
Béres Csepp Extra belsőleges oldatos cseppek 4x30ml
Béres Csepp Extra belsőleges oldatos cseppek 4x30ml
5799 Ft
Rubophen 500 mg tabletta 20x
Rubophen 500 mg tabletta 20x
1749 Ft
Flamborin 500 mg tabletta 20x
Flamborin 500 mg tabletta 20x
1419 Ft
Hepacontur étrend-kiegészítő tabletta 30x
Hepacontur étrend-kiegészítő tabletta 30x
2149 Ft
Gengigel gél 20ml
Gengigel gél 20ml
5149 Ft
Imodium 2 mg kemény kapszula 20x
Imodium 2 mg kemény kapszula 20x
1749 Ft
Béres Magnézium 250mg+B6 filmtabletta 120x
Béres Magnézium 250mg+B6 filmtabletta 120x
3399 Ft
Valeriana Relax Gyógynövénykivonat kapszula 60x
Valeriana Relax Gyógynövénykivonat kapszula 60x
3849 Ft
Voltaren Emulgél FORTE 20mg/g gél 100g
Voltaren Emulgél FORTE 20mg/g gél 100g
4649 Ft
Kaloba 20 mg filmtabletta 21x
Kaloba 20 mg filmtabletta 21x
3879 Ft
BioCo Ginkgo Biloba kivonat 120 mg tabletta 90x
BioCo Ginkgo Biloba kivonat 120 mg tabletta 90x
3549 Ft
Blend-a-dent műfogsorrögzítő krém extra erős (Mild mint) 47g
Blend-a-dent műfogsorrögzítő krém extra erős (Mild mint) 47g
1849 Ft
Centrum A-tól-Z-ig Nőknek 50+ filmtabletta 30x
Centrum A-tól-Z-ig Nőknek 50+ filmtabletta 30x
3799 Ft
Centrum A-tól-Z-ig Férfiaknak 50+ filmtabletta 30x
Centrum A-tól-Z-ig Férfiaknak 50+ filmtabletta 30x
3799 Ft
Dentinox fogínygél gyermekeknek 1x10g
Dentinox fogínygél gyermekeknek 1x10g
2475 Ft
CalciTrio Naturel filmtabletta 50x
CalciTrio Naturel filmtabletta 50x
3199 Ft
Szent-Györgyi Albert Immunkomplex Cedezin Forte + Szelén tabletta 60x
Szent-Györgyi Albert Immunkomplex Cedezin Forte + Szelén tabletta 60x
4249 Ft
Patikárium D3-vitamin tabletta 60x
Patikárium D3-vitamin tabletta 60x
1279 Ft
Venoruton Forte 500 mg tabletta 60x
Venoruton Forte 500 mg tabletta 60x
5799 Ft
Enterol Forte 500 mg belsőleges por 10 tasak
Enterol Forte 500 mg belsőleges por 10 tasak
4149 Ft
Angimed mentol szopogató tabletta 24 db
Angimed mentol szopogató tabletta 24 db
2699 Ft
Advil Ultra Forte lágy kapszula 30 db
Advil Ultra Forte lágy kapszula 30 db
4249 Ft
AMBROXOL-EGIS 3MG/1ML SZIRUP 100 ML /HALIXOL/
1999 Ft
AMONMED COVID-19 ANTIGEN NYALTESZT 1X
2099 Ft

Olvasna még a témában?

Nyereményjátékok

Megfejtő

Kalandozzon velünk, legyen Ön is Megfejtő!

Facebook játék

Egy könnyű kérdés – egy fantasztikus nyeremény

A nyitólapról ajánljuk

Friss cikkeink

Hírlevél

Feliratkozom a Szimpatika hírlevelekre, ezzel elfogadom az Adatkezelési Tájékoztatóban olvasható feltételeket, és hozzájárulok, hogy a szimpatika.hu a megadott e-mail címemre hírlevelet küldjön, valamint saját és partnerei üzleti ajánlataival felkeressen.

Az űrlap kitöltése, az adatok megadása önkéntes.

A hírlevélküldő szolgáltatás nem támogatja a freemail.hu-s és citromail.hu-s címeket, ilyen címek megadása esetén hibák léphetnek fel!
Kérjük, használjon más e-mail szolgáltatót (pl: gmail.com)!