Airbnb vagy bérlet?

2018. 08. 17.
|
Címkék: jog  Nyár  Üzenet a Földnek 
A nyár beköszöntével sokakat foglakoztatott az üresen álló ingatlanjuk kiadása. Azonban fontos tudnunk, hogy ezt a tevékenységet is törvények szabályozzák. Ezúttal az Airbnb, illetve a hosszú távú lakáskiadás előnyeivel és hátrányaival foglalkozunk.

Airbnb

A 2010-es évek elejétől Magyarországon is egyre népszerűbb az Airbnb, sokan a jó helyen lévő lakás hosszabb távú bérbeadása helyett választják ezt a formát, vagyis inkább turistáknak adják ki lakásukat néhány napra, drágábban. A szó az angol airbed and breakfast (matrac és reggeli) kifejezésből származik. Az Airbnb tulajdonképpen egy online felület, amin keresztül szálláshelyeket lehet kiadni és lefoglalni. Főszabályként a vendég és a szállásadó addig nem látják egymás adatait, amíg a foglalás nincs visszaigazoltan kifizetve a rendszerben, ezt követően tudják csak felvenni egymással közvetlenül a kapcsolatot. A rendszer használata mind a vendég, mind pedig a szálláshely kiadójának biztonságot nyújt, hiszen ha a szállásadó később mégis visszamondja a foglalást, az Airbnb szerez alternatív szállást. Ha a vendég a felkínált szállás(oka)t nem fogadja el, végső esetben visszakapja a pénzét.

Hogyan kezdjünk neki az Airbnb-zésnek és mivel jár?

A szálláshely kiadása, üzemeltetése cégként, egyéni vállalkozóként vagy magánszemélyként folytatható. A tevékenység engedélyköteles, a szálláshely-üzemeltetési engedély kiállítása az ingatlan fekvése szerinti önkormányzat jegyzőjének hatáskörébe tartozik. Ezt követően kell a magánszemélynek adószámot kérnie, és el kell döntenie, hogy az általános forgalmi adónak alanya lesz-e vagy sem.

A szálláshely-szolgáltatás esetében a szállást kiadónak idegenforgalmi adót kell fizetnie, melynek mértéke önkormányzatonként eltérő. Ezen felül a magánszállásadó többféle adózási mód közül választhat. Választhatja a tételes átalányadózást, melynek éves összege szobánként 38 400 forint (2018. január 1-től maximum 3 db lakás kiadása esetén), vagy adózhat tételes költségelszámolás szerint, illetve 10%-os költséghányad alkalmazásával. Az utóbbi két esetben a keletkező jövedelem (a költségek levonása után a bevétel fennmaradó része) után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) és jelenlegi szabályok szerint 19,5% egészségügyi hozzájárulást (EHO) kell fizetni. Fontos tudni, hogy az Airbnb-nél az üzemeltetési költségek is (rezsi, takarítás, mosás stb.) a szálláshely kiadóját terhelik.

Bérlet

Ha a lakás hosszabb távú kiadása mellett döntünk, legyen akár néhány hónapos, éves, esetleg határozatlan időre szóló, nagyon lényeges, hogy jó írásbeli szerződést kössünk. Sokan sajnálják erre a pénzt, és szednek le mintákat az internetről, később azonban kiderülhet, hogy a felhasznált minta más típusú szerződésre vonatkozik, vagy számunkra fontos elemet nem, vagy nem helyesen tartalmaz. Ha nem vagyunk naprakészek a (lakás)bérletjogi szabályozásban, mindenképpen javaslom, jogban jártas szakember felkeresését. Az ügyvéd által készített bérleti szerződés további előnye, hogy a szerződést készítő ügyvéd köteles a szerződő felek személyazonosságát, lakcímét a központi nyilvántartásból ellenőrizni, valamint ellenőrzi a tulajdoni lap vagy cégkivonat lekérdezésével az aktuális tulajdoni viszonyokat és a képviseleti jogot.

Szakember igénybevétele nélkül készített szerződéseknél gyakori, hogy a szerződő felek határozott idejű lakásbérleti szerződésre vonatkozó mintát töltenek le akkor, mikor határozatlan időre adják ki a lakásukat, és csak a határozott szót cserélik ki határozatlanra, nem is gondolván, hogy a szerződés megszüntetésekor ez milyen problémát okozhat. Szintén gyakori jelenség, hogy az óvadék (köznyelvben kaució) nem kellően szabályozott, nem rendelkezik a szerződés például arról, hogy mennyi időn belül kell a felhasznált óvadékot „visszatöltenie” a bérlőnek. A bérletre, lakásbérletre vonatkozó legfőbb szabályokat a Polgári törvénykönyv (rövidítése Ptk.) és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (rövidítése Ltv.) tartalmazza. A lakásbérletre vonatkozó szabályok egy része kógens, vagyis kötelező és nem lehet eltérni tőle. Ilyen kógens szabályok például a szerződés felmondására vonatkozók, melyektől közös megegyezéssel sem lehet eltérni, vagyis érvényesen nem írhatjuk a szerződésbe például, hogy az a bérleti díj meg nem fizetése esetén automatikusan megszűnik az 5. napon.

A szerződések nem teljesítése következtében a legtöbb jogvita a bérlő ingatlanból való kirakásával, illetve a felhalmozott, és a kaució által nem fedezett bérleti díj és közüzemi tartozások behajtásával kapcsolatban merül fel. Ezekre az esetleges helyzetekre fontos, hogy idejében felkészüljünk. A bérlő kiköltöztetésével kapcsolatban megoldást jelenthet az egyre ismertebbé váló közokiratba foglalt úgynevezett kiköltözési nyilatkozat készítése. Ennek feltétele, hogy a felek között érvényes bérleti szerződés legyen, a szerződés alapján pedig a bérlő közjegyző előtt vállalja, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor ingatlanból kiköltözik, és a bérleményt visszaszolgáltatja. Nem teljesítés esetén erre a bérlő hatósági eljárással rákényszeríthető.

Bérbeadó magánszemély adózása

A bérbeadási tevékenység egyéni vállalkozóként, adószámos magánszemélyként vagy adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélküli magánszemélyként végezhető.

2018. január 1-től a keletkezett jövedelmet csupán a 15%-os SZJA terheli, idén már egészségügyi hozzájárulást nem kell utána fizetni.

 

Nézzünk meg a témához kapcsolódó néhány esetet!

Kiürítési nyilatkozat

Géza megtakarítását nagyobb értékű lakásba fektette. A lakás Budapest egyik, turisták által leglátogatottabb negyedében található. Gyerekei még kicsik, feleségével úgy döntenek, hogy kiadják a lakást. Mivel Géza sokat dolgozik, felesége pedig három pici gyermekükkel van otthon, megterhelő lenne számukra a vendégek fogadása, a gyakori takarítás, ágynemű, törölköző mosás stb, és úgy döntenek, hogy nem tudják vállalni az Airbnb-zést, inkább a hosszabb távú kiadást, a bérletet választják. Egy szimpatikus külföldi család jelentkezik is, hogy kivenné a lakást. Géza szeretné, hogy minden a legnagyobb rendben legyen, ezért úgy dönt, hogy a határozatlan időre szóló bérleti szerződést ügyvéd előtt kötik, két nyelven. A bérlőkkel megállapodnak abban, hogy a szerződéskötéskor az első havi bérleti díjon felül 2 havi kauciónak megfelelő összegű óvadékot is átadnak a bérbeadóknak az általuk okozott esetleges károk, és meg nem fizetett bérleti díj és rezsi költségek fedezetére. Géza szeretné biztosítva látni azt is, hogy a bérlők a szerződés bármely okból történő megszüntetése esetén az ingatlant kiürítve, tisztán visszaadják. Ügyvédje tanácsára a kulcsok átadásának feltétele, hogy a bérlők közjegyző előtt tett kiköltözési nyilatkozatot tegyenek. A közjegyző előtt tett kiköltözési nyilatkozatban a bérlő arra vállal kötelezettséget, hogy a bérleti szerződés bármely okból történő megszűnése esetén az ingatlanból kiköltözik, és azt ingóságaitól kiürítve visszaadja a bérbeadónak. Amennyiben mégsem adná vissza, úgy a bérbeadóknak nem kell évekig pereskedniük az ingatlan visszaszerzéséért, hanem közjegyzői okiratba foglalt felmondás kézbesítését követően rögtön végrehajtást kezdeményezhetnek, így rövid időn belül visszakaphatják lakásukat. Az ügyvéd felhívja a bérlők figyelmét arra is, hogy a közjegyzőnél tett magyar nyelvű kiürítési nyilatkozathoz szükség lesz tolmácsra, és két ügyleti tanúra is. Az ügyleti tanú külföldi barátjuk csak akkor lehet, ha nagykorú, és tökéletesen beszéli a magyar nyelvet. A bérlők három év múlva visszaköltöztek hazájukba, szerencsére a kiköltözési nyilatkozat nem került felhasználásra, Gézáékkal azóta is jó barátságban vannak.

- Márta férje meghalt, lakását két nagykorú gyermeke örökölte, Mártának haszonélvezeti joga van az ingatlanon. A gyerekek és Márta között a kapcsolat nagyon megromlott. A gyerekek úgy döntenek, hogy a lakást kiadják Márta tudta nélkül. A bérleti szerződést ügyvéd előtt kötik, aki a tulajdoni lap láttán rögtön tájékoztatja a bérbeadókat arról, hogy a haszonélvezeti jog jogosultja, vagyis Márta hozzájárulása nélkül érvényesen bérleti szerződés nem köthető.

Airbnb

Péter barátaival külföldi fesztiválra megy, és már jó előre lefoglalják Airbnb-apartman szállásukat, a díjat is átutalják. A fesztivált nagyon várják, azonban néhány nappal az indulás előtt e-mailt kapnak a szállásadótól. Az e-mailben a szállásadó sajnálattal értesíti őket, hogy túlfoglalás történt, és nem tudja a szállást az adott időszakban biztosítani részükre. A pénzt természetesen visszautalja, de kéri, hogy töröljék a foglalásukat. Péter azonnal felhívja az online rendszert működtető céget, és azt a tanácsot kapja, hogy a foglalást semmi esetre se törölje, mert akkor nem tudnak neki segíteni. Ígéretet kap továbbá a cégtől arra, hogy mihelyt felvették a kapcsolatot a szállásadóval, azonnal jelentkeznek. A cégtől másnap telefonálnak is, hogy a szállásadó nekik is elmondta, hogy a túlfoglalás miatt a szállást nem tudja biztosítani, de ígéretet kapnak arra, hogy alternatív szállást keresnek részükre. Másnap a cégtől ismét jelentkeznek és sajnálattal közlik, hogy a rendezvény miatt már minden szállás foglalt a környéken, de egy közeli másik városban viszont találtak hasonló kategóriájú szállást azonos áron, ha azt elfogadják. Péterék az ajánlatot nem fogadják el, hiszen pont a fesztiválhoz közel akartak szállást. Újabb telefonos egyeztetést követően a szállásadó, félve a következményektől, végül a fesztiváltól 10 perces sétatávolságra levő saját házában ajánl fel egy lakrészt Péteréknek teljes ellátással. Péterék a szállást elfogadják.

Szeptemberi akció

Béres Csepp Extra® belsőleges oldatos cseppek + C-vitamin Béres 50 mg tabletta

4×30 ml + 120 db

4 570 Ft

Vény nélkül kapható gyógyszer

Magnézium Béres 375 mg + B6 filmtabletta

30 db

1 740 Ft

58 Ft/db
Vény nélkül kapható gyógyszer

Novo C Plus® liposzómális C-vitamin lágykapszula

60 db

3 495 Ft

58,3 Ft/db
Étrend-kiegészítő készítmény**

Centrum gumivitamin gyermekeknek eper/málna ízű

30 db

2 045 Ft

68,2 Ft/db
Étrend-kiegészítő készítmény**

Bioextra Grapefruit mag kivonat

20 ml

1 435 Ft

71,8 Ft/ml
Étrend-kiegészítő készítmény**

Artelac® CL szemcsepp

10 ml

1 225 Ft

122,5 Ft/ml
Gyógyászati segédeszköznek minősülő orvostechnikai eszköz*

Tebofortan® 120 mg filmtabletta

30 db

3 530 Ft

117,7 Ft/db
Vény nélkül kapható gyógyszer

Exoderil® 10 mg/g krém

30 g

2 380 Ft

79,3 Ft/g
Vény nélkül kapható gyógyszer

Calcium-Sandoz® + Vitamin C 1000 mg pezsgőtabletta

10 db

885 Ft

88,5 Ft/db
Vény nélkül kapható gyógyszer

Dorithricin® szopogató tabletta

20 db

1 560 Ft

78 Ft/db
Vény nélkül kapható gyógyszer

Zovirax ajakherpesz krém

2 g

1 420 Ft

710 Ft/g
Vény nélkül kapható gyógyszer

Sinupret® belsőleges oldatos cseppek

50 ml

1 850 Ft

37 Ft/ml
Vény nélkül kapható gyógyszer

Mucopront 375 mg kemény kapszula

50 db

2 070 Ft

41,4 Ft/db
Vény nélkül kapható gyógyszer

Amorolfin-Teva 50 mg/ml gyógyszeres körömlakk

2,5 ml

4 070 Ft

1628 Ft/ml
Vény nélkül kapható gyógyszer

Smecta® 3 g por szuszpenzióhoz

10 db

1 040 Ft

104 Ft/db
Vény nélkül kapható gyógyszer

Ambroxol-TEVA 3 mg/ml szirup

100 ml

1 590 Ft

15,9 Ft/ml
Vény nélkül kapható gyógyszer

Algoflex® Forte filmtabletta

20 db

1 890 Ft

94,5 Ft/db
Vény nélkül kapható gyógyszer

Blend-a-dent extra erős protézisrögzítő krém

47 g

1 270 Ft

27 Ft/g
Orvostechnikai eszköz*

Neo Citran megfázásra és köhögésre kemény kapszula

16 db

1 670 Ft

104,4 Ft/db
Vény nélkül kapható gyógyszer

Salvequick® Aqua Resist vízálló sebtapasz

28 db

640 Ft

22,9 Ft/db
Orvostechnikai eszköz*

Apranax Dolo 100 mg/g gél

100 g

1 880 Ft

18,8 Ft/g
Vény nélkül kapható gyógyszer

Dona® 1500 mg por belsőleges oldathoz

20 tasak

3 235 Ft

161,8 Ft/tasak
Vény nélkül kapható gyógyszer

Dipankrin® Optimum 120 mg gyomornedv-ellenálló filmtabletta

60 db

1 995 Ft

33,3 Ft/db
Vény nélkül kapható gyógyszer

A kockázatokról és a mellékhatásokról olvassa el a betegtájékoztatót, vagy kérdezze meg kezelőorvosát, gyógyszerészét!

* A kockázatokról olvassa el a használati útmutatót, vagy kérdezze meg kezelőorvosát!

** Étrend-kiegészítő, nem helyettesíti a kiegyensúlyozott, vegyes étrendet és az egészséges életmódot.

Hírlevél feliratkozás

A hírlevélküldő szolgáltatás – rajtunk kívülálló okok miatt – nem támogatja a Freemail-es és Citromail-es címeket, hibák léphetnek fel!
Kérjük, használjon más e-mail szolgáltatót (pl: gmail.com)!
Az űrlap kitöltése, az adatok megadása önkéntes.

Aktuális magazinunk

Magazin címlap Megjelent a Szimpatika magazin 2019. szeptemberi száma!

Ingyenes magazinunkat kérje gyógyszerészétől a Szimpatika emblémával ellátott gyógyszertárakban! A korábbi számokat ide kattintva érheti el